Le LLI, à quoi sert-il ?
Le logement locatif intermédiaire propose des logements à usage de résidence principale avec des loyers et des conditions de ressources encadrés. Pour l’investisseur, l’un de ses leviers est l’application d’une TVA réduite à l’acquisition d’une opération éligible. Le neuf est concerné, ainsi que certaines transformations ou acquisitions avec amélioration énergétique.
L’accès au taux réduit suppose notamment une acquisition par une personne morale. Un particulier peut donc étudier un investissement par l’intermédiaire d’une société, par exemple une SCI. Le choix de sa forme et de son régime fiscal mérite une analyse avec le notaire et l’expert-comptable.
Source : DGFiP, BOI-TVA-IMM-30, version du 8 juillet 2026.
TVA à 10 % : quel effet sur le prix ?
À prix hors taxes identique, passer d’une TVA de 20 % à 10 % diminue le prix TTC de 8,33 %. Il faut distinguer cet effet fiscal des éventuelles remises du promoteur et comparer des prestations, annexes et frais équivalents.
Taux du LLI : Code général des impôts, article 279-0 bis A, version en vigueur depuis le 21 février 2026. Calcul ImmoSalignac sur les hypothèses affichées.
Taxe foncière : comprendre la créance fiscale
Le régime prévoit, sous conditions, une créance fiscale correspondant à la taxe foncière sur les propriétés bâties éligible. Son horizon peut atteindre vingt ans ; les années d’exonération totale de taxe foncière réduisent cette durée. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’entre pas dans son montant.
Concrètement, la société reste redevable de la taxe puis bénéficie du mécanisme d’imputation ou de remboursement applicable à sa situation. Les modalités et le calendrier doivent donc apparaître dans le prévisionnel de trésorerie. Présenter systématiquement le LLI comme « vingt ans sans taxe foncière à payer » serait trop simplificateur.
Sources : CGI, article 220 Z septies, version applicable en 2026 ; DGFiP, modalités de détermination de la créance, 12 juin 2024.
Quels engagements examiner avant de signer ?
L’éligibilité doit être vérifiée pour le programme et le lot : localisation, caractéristiques de l’opération, conditions de mixité et éventuelles exceptions. Le locataire doit occuper le logement comme résidence principale ; ses ressources à la signature du bail et le loyer doivent respecter les plafonds applicables. La seule présence d’un bien à Bourg-en-Bresse ou Péronnas ne suffit donc pas à conclure qu’il relève du LLI.
La sortie du dispositif mérite la même attention que l’entrée. Les règles de complément de TVA peuvent s’étendre sur vingt ans, avec des exceptions en cas de cession à partir de la onzième année pour une fraction des logements, puis à partir de la seizième année. Leur application dépend de l’opération : faites chiffrer une revente anticipée avant de vous engager.
Source : DGFiP, BOI-TVA-IMM-30, conditions et remise en cause du taux réduit, 8 juillet 2026.
Le regard d’ImmoSalignac : partir du bien et du loyer
Pour un projet autour de Bourg-en-Bresse, notre conseil est de commencer par trois questions : quel logement souhaitez-vous détenir, à quel loyer peut-il réellement se louer, et combien de temps pouvez-vous le conserver ? Le plafond réglementaire est une limite à respecter ; le loyer du prévisionnel doit aussi être cohérent avec les références du secteur.
Nous vous proposons de comparer le coût total de l’acquisition, les mensualités, les charges non récupérables, la gestion, l’assurance, l’entretien et une réserve pour la vacance locative. Ajoutez les frais de fonctionnement de la société et la fiscalité de sortie. Cette lecture permet de mesurer l’effort d’épargne à prévoir et de comparer plusieurs biens sur les mêmes bases.
Vous pouvez également découvrir notre accompagnement en gestion locative. Pour confronter une opération LLI à votre budget et à votre horizon de détention, échangeons sur votre projet d’investissement.
Sources et dernière vérification
Article daté du 15 août 2026, actualisé le 27 septembre 2026 à partir du Code général des impôts et des commentaires de la DGFiP cités ci-dessus. Les calculs sont pédagogiques et les conditions d’éligibilité doivent être confirmées pour chaque opération. L’analyse du montage et de ses conséquences fiscales relève de votre notaire ou de votre expert-comptable.